L'achat d'une propriété est l'une des décisions financières les plus importantes que la plupart des gens prendront au cours de leur vie. L'une des premières questions que se posent les acheteurs est : « De combien d'argent ai-je besoin pour ma mise de fonds? »

La réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment le prix d'achat de la propriété, le type de propriété, le fait que vous y habiterez ou non, ainsi que le type d'hypothèque auquel vous êtes admissible.

Comprendre les règles relatives à la mise de fonds au Québec avant de commencer vos recherches peut vous éviter de mauvaises surprises, vous aider à établir des attentes réalistes et vous permettre de mettre en place un plan financier solide.

Que vous souhaitiez acheter votre premier condo à Montréal, une maison unifamiliale pour votre famille ou un duplex dans lequel vous habiterez tout en louant une partie de l'immeuble, ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur les mises de fonds au Québec en 2026.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds?

La mise de fonds est la portion du prix d'achat d'une propriété que vous payez avec vos propres fonds.

Le reste du prix est financé au moyen d'un prêt hypothécaire accordé par une banque, une caisse populaire ou un autre prêteur.

Par exemple :

• Prix d'achat : 600 000 $
• Mise de fonds : 60 000 $
• Hypothèque : 540 000 $

Plus votre mise de fonds est importante, moins vous devrez emprunter et moins vous paierez généralement d'intérêts pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire.

Les exigences minimales de mise de fonds au Canada

Les règles concernant les mises de fonds sont établies au niveau fédéral et s'appliquent partout au Québec.

Propriétés de moins de 500 000 $

La mise de fonds minimale est de :

5 %

Exemple :

Prix d'achat : 450 000 $

Mise de fonds minimale :

22 500 $

Propriétés entre 500 000 $ et 1,5 million $

Le calcul change pour les propriétés dans cette tranche de prix.

Vous devez verser :

• 5 % sur les premiers 500 000 $
• 10 % sur la portion excédant 500 000 $

Exemple :

Prix d'achat : 800 000 $

Calcul :

• 5 % des premiers 500 000 $ = 25 000 $
• 10 % des 300 000 $ restants = 30 000 $

Mise de fonds minimale totale :

55 000 $

Propriétés de plus de 1,5 million $

Les propriétés dont le prix dépasse 1,5 million de dollars exigent une mise de fonds minimale de :

20 %

Ces propriétés ne sont pas admissibles à l'assurance prêt hypothécaire.

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire?

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur exigera une assurance prêt hypothécaire.

De nombreux Canadiens parlent encore d'« assurance SCHL », même si cette assurance peut également être offerte par d'autres assureurs approuvés.

Cette assurance protège le prêteur, et non l'acheteur, en cas de défaut de paiement sur l'hypothèque.

La prime d'assurance est généralement ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire et remboursée au fil du temps.

Plus votre mise de fonds est faible, plus la prime d'assurance sera élevée.

Hypothèque à ratio élevé ou hypothèque conventionnelle

Il est important de comprendre la différence entre ces deux types d'hypothèques.

Hypothèque à ratio élevé

Une hypothèque à ratio élevé signifie :

• Une mise de fonds inférieure à 20 %
• Une assurance prêt hypothécaire obligatoire

Avantages

• Moins d'argent à fournir au moment de l'achat
• Des taux d'intérêt parfois légèrement plus avantageux

Inconvénients

• Les primes d'assurance augmentent le coût total de l'emprunt

Hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle signifie :

• Une mise de fonds de 20 % ou plus
• Aucune assurance prêt hypothécaire requise

Avantages

• Aucune prime d'assurance
• Des paiements hypothécaires mensuels généralement moins élevés
• Une plus grande flexibilité auprès des prêteurs

D'où peut provenir votre mise de fonds?

Plusieurs acheteurs pensent qu'ils doivent économiser eux-mêmes la totalité de leur mise de fonds.

Heureusement, plusieurs sources de financement sont acceptées.

Épargne personnelle

Il s'agit de la source la plus courante.

Par exemple :

• Comptes d'épargne
• Placements
• Certificats de placement garanti (CPG)
• Comptes d'épargne libre d'impôt (CELI)

Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP est devenu l'un des meilleurs outils disponibles pour les premiers acheteurs.

Ses principaux avantages sont :

• Les cotisations sont déductibles d'impôt
• Les placements fructifient à l'abri de l'impôt
• Les retraits admissibles pour l'achat d'une première propriété sont libres d'impôt

Le CELIAPP combine plusieurs avantages du REER et du CELI.

Régime d'accession à la propriété (RAP)

Les premiers acheteurs admissibles peuvent retirer une partie de leur REER dans le cadre du Régime d'accession à la propriété.

Les sommes retirées devront généralement être remboursées dans le REER selon les règles établies par le gouvernement fédéral.

Don d'un membre de la famille

De nombreux prêteurs acceptent qu'une partie ou la totalité de la mise de fonds provienne d'un don d'un membre de la famille immédiate.

Le prêteur demandera habituellement une lettre confirmant qu'il s'agit d'un véritable don et qu'aucun remboursement n'est attendu.

Produit de la vente d'une autre propriété

Les propriétaires qui changent de résidence utilisent souvent l'équité accumulée dans leur propriété actuelle comme mise de fonds pour leur prochaine maison.

La mise de fonds selon le type de propriété

Les copropriétés (condos)

Les mêmes exigences minimales de mise de fonds s'appliquent généralement aux copropriétés.

Toutefois, il est important de prévoir également dans votre budget :

• Les frais de copropriété
• La taxe de bienvenue
• Les frais de notaire
• Les frais de déménagement
• Les cotisations au fonds de prévoyance et les éventuelles cotisations spéciales

Les maisons unifamiliales

Les règles concernant la mise de fonds demeurent les mêmes.

Cependant, les maisons unifamiliales entraînent généralement des coûts d'entretien plus élevés que les copropriétés. Il est donc recommandé de conserver une marge financière après l'achat pour faire face aux réparations imprévues.

Les duplex, triplex et quadruplex

Si vous prévoyez habiter l'une des unités, vous pourriez être admissible à une mise de fonds inférieure à 20 %, selon les critères de votre prêteur.

Ces propriétés sont particulièrement intéressantes puisque les revenus locatifs peuvent contribuer au paiement de votre hypothèque.

Les immeubles à revenus

Les propriétés entièrement destinées à l'investissement exigent généralement une mise de fonds plus importante.

Dans la majorité des cas, les prêteurs demandent au minimum :

20 % de mise de fonds

Les exigences exactes varient selon le nombre de logements, le type de financement et le profil de l'emprunteur.

Les autres coûts à prévoir en plus de la mise de fonds

De nombreux premiers acheteurs concentrent toute leur attention sur la mise de fonds.

Pourtant, plusieurs autres frais devront être payés au moment de l'achat.

Parmi les principaux coûts de clôture, on retrouve :

• La taxe de bienvenue (droits de mutation)
• Les honoraires du notaire
• L'inspection préachat
• Les frais d'évaluation de la propriété
• L'assurance titres, lorsqu'elle est applicable
• Les frais de déménagement
• Le branchement des services publics
• Les réparations ou travaux immédiats
• Les ajustements de copropriété

Conserver un fonds d'urgence après la transaction demeure tout aussi important que de réunir votre mise de fonds.

Une mise de fonds plus importante est-elle toujours préférable?

Pas nécessairement.

Une mise de fonds plus élevée offre plusieurs avantages :

• Des paiements hypothécaires mensuels moins élevés
• Moins d'intérêts payés sur la durée du prêt
• Une valeur nette plus importante dès le départ
• L'absence d'assurance prêt hypothécaire lorsque la mise de fonds atteint 20 %

Cependant, investir toutes vos économies dans votre mise de fonds peut vous laisser avec très peu de liquidités pour les imprévus ou les réparations futures.

La meilleure stratégie dépend toujours de votre situation financière globale.

Conseils pour économiser votre mise de fonds

Épargner pour l'achat d'une propriété demande souvent plusieurs années de préparation.

Voici quelques stratégies efficaces :

• Mettre en place des virements automatiques vers un compte d'épargne
• Maximiser vos cotisations au CELIAPP
• Rembourser vos dettes à taux d'intérêt élevé
• Créer un compte réservé exclusivement à votre projet immobilier
• Utiliser vos remboursements d'impôt ou vos bonis pour augmenter votre épargne
• Réviser régulièrement votre budget

La constance est souvent beaucoup plus importante que le montant de chaque dépôt.

Les erreurs les plus fréquentes concernant la mise de fonds

Plusieurs acheteurs commettent des erreurs qui pourraient facilement être évitées.

Les plus courantes sont :

• Oublier les frais de clôture
• Utiliser toutes leurs économies comme mise de fonds
• Penser qu'une mise de fonds de 5 % est suffisante pour toutes les propriétés
• Ne pas profiter des programmes gouvernementaux disponibles
• Effectuer des achats importants avant l'approbation finale de leur prêt hypothécaire
• Changer d'emploi peu avant la transaction

Collaborer avec un courtier hypothécaire et un courtier immobilier expérimenté peut vous aider à éviter plusieurs de ces erreurs coûteuses.

Questions fréquentes

Puis-je acheter une propriété avec seulement 5 % de mise de fonds?

Oui, à condition que la propriété soit admissible selon les règles fédérales actuellement en vigueur.

Est-ce qu'une mise de fonds de 20 % est toujours obligatoire?

Non.

De nombreuses propriétés occupées par leur propriétaire peuvent être achetées avec une mise de fonds inférieure à 20 %.

Mes parents peuvent-ils m'aider avec ma mise de fonds?

Oui.

La plupart des prêteurs acceptent les dons provenant d'un membre de la famille immédiate.

Puis-je utiliser mon REER?

Oui, si vous êtes admissible au Régime d'accession à la propriété (RAP).

Puis-je utiliser mon CELIAPP?

Oui.

Le CELIAPP a précisément été conçu pour aider les acheteurs admissibles à économiser en vue de l'achat de leur première propriété.

Conclusion

La mise de fonds représente bien plus que le montant minimal exigé pour obtenir un prêt hypothécaire. Elle influence vos paiements mensuels, vos coûts d'emprunt, l'obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire ainsi que votre flexibilité financière à long terme.

Comprendre les exigences applicables avant de commencer vos recherches vous permettra de mieux planifier votre achat et d'aborder le processus avec confiance.

Chaque acheteur possède une situation financière différente. Que vous souhaitiez acheter votre premier condo, une maison familiale ou un immeuble à revenus à Montréal ou ailleurs au Québec, obtenir les bons conseils dès le départ peut faire toute la différence.

Si vous envisagez d'acheter une propriété à Montréal ou ailleurs au Québec et souhaitez obtenir des conseils concernant la mise de fonds, les options de financement ou la préparation de votre projet immobilier, je serai heureux de vous accompagner.

Appelez-moi au 514-777-1535 ou écrivez-moi à Christopher@CCMRealty.ca afin de discuter de vos objectifs immobiliers et de franchir la prochaine étape en toute confiance.